Selv om Livvin ikke er en "selv selg" tjeneste mottar eiere av boliger på Livvin ofte henvendelser fra følgere som ønsker å legge inn bud før boligen er lagt for salg.  

Din Boligadvokat har bistått flere boligeiere med gjennomføring av oppgjør etter at kjøper har funnet bolig deres på Livvin. I denne artikkelen gir advokatene noen tips om hva du med fordel kan ha tenkt igjennom i fall det er aktuelt for deg å selge boligen din selv. 

Bruk tid på forberedelser. Lag en informasjonspakke

Ansvaret ditt som selger blir ikke mindre av at du selger boligen selv uten bistand fra megler. Lag derfor gjerne en form for salgsprospekt eller informasjonspakke som gir interessenter nødvendig informasjon om boligen.

Brukte boliger selges som den klare hovedregel med et «som den er» forbehold etter avhendingsloven § 3-9. Ta gjerne inn en setning om at boligen selges «som den er» både i annonsen på Livvin og informasjonspakken du gir til selger. Selv om du inntar et slikt forbehold er det både din egen og kjøpers interesse at eventuelle feil og mangler som du er kjent med blir opplyst om. Om du er villig til å bruke penger på utarbeidelse av materialet kan du innhente alt fra en enkel verdi- og lånetakst til en grundigere (og dyrere) tilstandsrapport.

Ved utarbeidelse av informasjonspakken kan det være nærliggende å se hen til informasjonen du mottok da du kjøpte boligen, salgsprospekter fra nylig omsatte boliger i ditt sameie/boligselskap og din kjennskap til boligen generelt. Grunnboksutskrift med oversikt over hva som er tinglyst på din bolig finner du gratis på seeiendom.no. På kommunens nettsider finner du gratis oversikt over hvilke reguleringsplaner som gjelder for din bolig. Planarkiv for boliger i Bergen finner du f.eks her.

Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med boligen ved salg, men ofte kan NEFs liste over hvilke innbo og løsøre som følger med ved boligsalg være et greit utgangspunkt. For å unngå konflikter i etterkant er det smart om du opplyser kjøper om hyller/reoler/innebygde hvitevarer og lamper som du vil ta med deg videre og som det ellers kunne vært nærliggende å tro at fulgte med.

Dersom du skal selge en leilighet i boligselskap må du huske å undersøke om det er forkjøpsrett til de andre andelshaverne eller medlemmer av boligbyggerlaget du er tilknyttet. Også den muntlige informasjonen du gir kjøper er med på å forme kjøpers berettigede forventninger. Korrespondanse pr e-post eller SMS med interessenter er derfor å foretrekke slik at misforståelser og eventuelle bevisspørsmål så langt som mulig unngås.

Skaff deg et inntrykk av markedsverdien av boligen 

Svært mange er opptatt av å unngå å selge for billig. Markedsverdien på boligen din kan du danne deg et bilde av ved å studere omsetningsverdiene på tilsvarende boliger i ditt område. Disse finner du blant annet på eiendomspriser.no. Du kan også se hen til hva du betalte for boligen korrigert for etterfølgende endringer i standard på boligen og verdiutviklingen for boliger i ditt område.

Til utmålingen av verdiutviklingen kan du ta utgangspunkt i SSB sin boligprisindeks, EiendomNorges månedlige boligprisstatistikk, OBOS sin prisstatistikk for borettslagsleiligheter, og/eller Garanti eiendomsmegling sin egen borettslagsstatistikk. Ta høyde for at boligene som inngår i statistikken har fått stadig høyere standard og at dette har vært med på å drive opp prisene («Boblebadeffekten»), samt at små boliger gjennomgående har høyere kvadratmeterpris enn store.

Endelig kan du også vurdere å innhente en eller flere verdivurderinger fra takstmenn eller meglere som kjenner ditt område.

Viktig: Vedrørende boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er i korte trekk at selger av bolig mot betaling overfører ansvaret for å håndtere reklamasjoner og oppgjør ved eventuelle feil og mangler ved boligen til et forsikringsselskap. Boligselgerforsikringen er derfor en ansvarsforsikring.

Boligselgerforsikring formidles av advokater og eiendomsmeglere som har avtale med forsikringsselskapene som tilbyr slike forsikringer. For å kunne tegne boligselgerforsikring må følgende 3 vilkår være oppfylt:

  1. Det må foreligge tilstandsrapport eller takst, avhengig av salgsobjektet. Taksten/rapporten må være tilgjengelig for kjøper før budtidspunktet.
  2. Selger må fylle ut «Egenerklæringsskjemaet» som danner grunnlag for tegning av forsikringen. Skjemaet må være tilgjengelig for kjøper før budtidspunktet.
  3. Oppgjøret må foretas av megler eller advokat, og vedkommende må ha avtale om formidling av slik forsikring. 

Praksisen rundt boligselgerforsikring varierer erfaringsmessig noe. Kontakt eiendomsmegler eller advokat om du er usikker.

Bud og aksept – Når er bindende avtale inngått?

Når du får interessenter på besøk, kan de bli så begeistret for boligen at de tilbyr deg et beløp som du kan være villig til å akseptere. Dersom dere samtidig blir enige om øvrige vesentlige forhold som overtakelsesdato og inventar, vil en aksept fra din side medføre at dere har inngått en bindende avtale – selv om kjøpekontrakten ikke er signert.

At bindende avtale er inngått, uten signert kontrakt, er hovedregelen ved all bolighandel i Norge. Signering av kontrakt i etterkant er rent juridisk bare en skriftlig bekreftelse av denne enigheten, og ikke en anledning for verken deg eller kjøper til å komme med endringer eller tilleggsbeløp.

At bindende avtale er inngått innebærer at kjøper vil være forpliktet til å betale kjøpesummen forut for overtakelse og at du vil være forpliktet til å overlevere boligen din i den stand som kjøper har grunn til å forvente.

Sørg for dokumentasjon av budet og aksepten

Selv om muntlige bud og aksepter er like bindende som skriftlige, bør de av bevishensyn og for å unngå misforståelser, også fremgå skriftlig. SMS og e-post kan i denne forbindelse være egnede hjelpemidler.

Avhengig av de konkrete omstendighetene og din kjennskap til kjøper, kan det være fornuftig å be om en finansieringsbekreftelse eller annen dokumentasjon på at kjøper kan finansiere kjøpesummen før du bruker for mye tid på å forberede et konkret salg.

Oppgjør

Når bindende avtale er inngått, gjenstår å sørge for at alt «papirarbeidet» med oppgjør, overføring av betaling og tinglysing av dokumenter blir gjort riktig og med sikkerhet for både deg, kjøper og eventuelle panthavere/banker. Boliger er svært ofte lånefinansierte og långivere/banker krever som hovedregel at du setter ut oppgjøret til en advokat eller eiendomsmegler.

Til oppgjøret må du derfor engasjere en eiendomsmegler eller advokat med tilleggsforsikring for eiendomsmegling. Et typisk oppdrag til et eiendomsmeglingsforetak omfatter både markedsføring og oppgjørshåndtering, hvorav markedsføringstjenesten er den som koster mest. Siden du har funnet kjøper selv trenger du kun om å kjøpe tjenester til selve oppgjøret. 

Mange tilbydere av oppgjørstjenester tilbyr fastpris på rene oppgjørsoppdrag. Oppgjørsansvarlig vil være forpliktet til å ivareta både din og kjøpers interesser. Blant oppgjørsansvarlig sine oppgaver er utarbeidelse av kjøpekontrakt, tinglysning av skjøte, oppgjør av pantekrav, kontakt med kjøper og selgers bank, samt utbetaling til selger. Det kan være fordelaktig å velge en oppgjørsansvarlig med lokal tilknytning og faglige forutsetninger for å gi råd i fall det skulle vise seg å være særlige utfordringer knyttet til oppgjøret.

Vi anbefaler alle som vurderer å selge selv å søke hjelp hos enten advokat eller eiendomsmegler i god tid før et eventuelt salg skal gjennomføres for faglig veiledning.

Fant du svaret?